Einsprachen bei Wohnungsprojekten

Studie

Einsprachen und Rekurse bremsen den Wohnungsbau, das Potenzial für Reformen ist gross. Eine Befragung von rund 440 Fachakteuren zeigt, wo die grössten Hebel liegen.

Im Auftrag des Bundesamts für Raumentwicklung (ARE) und des Bundesamts für Wohnungswesen (BWO) hat Zimraum gemeinsam mit Stratcraft eine empirische Studie zu den Rechtsmittelsystemen im öffentlichen Baurecht durchgeführt. Zu den Leistungen zählte die Konzeption und Auswertung einer Online-Befragung, die über 440 Wohnungsproduzenten, Baujuristen sowie Planungs- und Bewilligungsexpertinnen aus der ganzen Schweiz einbezog.

Die Befragten greifen auf einen grossen Erfahrungsschatz zurück: Die Bauherrschaften haben im Schnitt 570 Wohnungen persönlich begleitet, die Juristen durchschnittlich 50 Einsprachen und 33 Rekurse aktiv begleitet. Die Antworten wurden nach Akteursgruppen ausgewertet und mit Fallbeispielen illustriert.

Die Ergebnisse sind eindeutig: Knapp 90% der Befragten sehen Einsprachen und Rekurse als grosse oder mittlere Hürde für den Wohnungsbau. 80% der Wohnungsproduzenten berichten, dass Projekte dadurch verzögert wurden, 71% verzeichneten höhere Kosten. Einsprechende greifen heute auf ein erprobtes Repertoire an Begründungen zurück, von der Bewilligungsfähigkeit über den Lärmschutz bis zum Ortsbildschutz, das selbst sorgfältig geplante Projekte nach qualitätssichernden Verfahren nicht schützt.

Die Studie empfiehlt einen Paradigmenwechsel: Das öffentliche Interesse an der Innenverdichtung muss stärker gewichtet, die Einsprachelegitimation eingeschränkt und die Kostenrisiken für missbräuchliche Einsprachen erhöht werden. Zugleich sollte die Komplexität des Planungs- und Baurechts auf den Ebenen Bund-Kanton-Gemeinden reduziert werden.

Im April 2026 hat der Bundesrat einen Bericht zu den Massnahmen veröffentlicht, die auf Basis der Studie weiterverfolgt werden sollen: Bericht

Projektdauer

2024-2025

Auftraggeber

Bundesamt für Raumentwicklung ARE
Bundesamt für Wohnungswesen BWO

Projektpartner

Stratcraft